Kaj je hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM) - definicija, prednosti in slabosti

Ena vrsta posojila, ki je pred kratkim postala priljubljena, je ARM ali hipoteka z nastavljivo obrestno mero. Pri tem posojilu se obrestna mera začne zelo nizko in se sčasoma prilagaja glede na obrestni indeks, kot je LIBOR (ponujena obrestna mera London InterBank). Običajno se obrestna mera prilagaja, ker se doda marža glede na trenutne obrestne mere.

ARM-ji so v nekaterih situacijah zelo primerni in v drugih zahtevajo izključitev. Zato je bistvenega pomena razumeti njihove edinstvene lastnosti in razmisliti o dolgoročnih tveganjih poleg kratkoročnih koristi, ki jih ta vrsta posojila lahko ponuja.

Morda so najpomembnejši pomisleki v zvezi z ARM, ki se nanašajo na to, ali obstaja obdobje s fiksno obrestno mero, na katerem indeksu temelji stopnja, kako pogosto se obrestna mera prilagaja in ali obstajajo obrestne mere ali omejitve plačil.

Obdobje s fiksno obrestno mero

Najpogostejša hipoteka z nastavljivo obrestno mero se imenuje „hibridni ARM“, pri katerem je zagotovljeno, da določena obrestna mera ostane določena v določenem obdobju. Pogosto je ta začetna stopnja nižja od tiste, ki bi jo sicer lahko dobili v tradicionalnem 30-letnem fiksnem posojilu.

Na primer, 3/1 ARM ali 5/1 ARM bo ponujal fiksno obrestno mero za tri ali pet let. Vendar pa se lahko določeno obdobje močno razlikuje, od enega meseca do desetih let, in je omejeno le s tem, kar posojilodajalec dovoli. Na splošno je krajše časovno obdobje, nižje bo obrestna mera v tem času.

Za številne ljudi, ki refinancirajo hipoteko ali se premikajo vsakih nekaj let, je ARM lahko učinkovit način plačevanja manj obresti, kot bi bilo mogoče s standardnim 30-letnim fiksnim posojilom. Poleg tega vam lahko to določeno obdobje vzame čas, da ocenite, v katero smer se usmerjajo obrestne mere, in se odločite, kdaj ali če želite refinancirati. Kljub temu se večina ljudi odloči za refinanciranje ob koncu obdobja s fiksno obrestno mero ali blizu njega.

Kako se izračuna nova obrestna mera

Vaša hipotekarna obrestna mera se bo prilagodila glede na določen indeks obrestnih mer in maržo posojilodajalca.

Indeks obrestnih mer

Pokopan nekje v papirju za vsako hipoteko s prilagodljivo obrestno mero, boste našli indeks, na katerem bo temeljila prilagoditev obrestne mere. Indeks je splošni kazalnik trenutnih obrestnih mer, kot je trenutna obrestna mera za državne obveznice ali obrestna mera, ki jo banke plačujejo za svoje depozite (COFI).

Ko se obrestne mere dvignejo, bodo ti indeksi naraščali. Podobno, ko se bodo obrestne mere znižale, se bodo ti indeksi znižali. Čeprav bo vsak indeks sledil splošnemu trendu, morda ne bo natančno sledil trenutnim povprečnim obrestnim meram.

Marža

Marža je odstotek, dodan indeksu za določitev vaše nove obrestne mere, in običajno znaša med 2% in 4%. Na primer, če indeks znaša 4% in je vaša marža 3%, se bo vaša stopnja prilagodila na 7%. Indeks plus marža se tehnično imenuje "popolnoma indeksirana obrestna mera", vendar ga večina ljudi imenuje vaša obrestna mera.

Marže se dodajo, tako da posojilodajalec dobiček, ker se običajno uporabljajo indeksi zelo nizke. Velikost marže je lahko odvisna tudi od vašega kredita; boljši je vaš kredit, manjša je marža. Zaradi marže se bodo obrestne mere ponavadi morale znižati (v primerjavi s kreditom, ko ste vzele posojilo), če želite, da se ARM prilagodi..
Pri primerjavi ARM-jev ne pozabite, da tisti z največjo maržo ni nujno poraženec. To je zato, ker morda uporablja indeks, ki je na splošno nižji ali pa ima manjšo nestanovitnost. Na primer, nekatere hipoteke bodo obrestno mero temeljile na indeksu COFI (Cost of Funds Index), ki ponavadi narašča in upada manj kot druge stopnje. Namesto tega nekateri ARM uporabljajo LIBOR, ki je ponavadi nekoliko višji. Poglejte, kje je bil indeks ARM v zadnjih nekaj letih, da bi dobili predstavo o tem, kje bo v prihodnosti vaša obrestna mera..

Kako pogosto se prilagodi obrestna mera?

Ko se obrestna mera prilagodi, morate vedeti, kako pogosto se bo spreminjala naprej. Z drugimi besedami, kdaj se bo naslednjič prilagodil? Če veste, da je to ključnega pomena, vam ne bo le pomagalo narediti proračuna, ampak tudi določiti, kdaj je čas za refinanciranje.

Če želite vedeti, kdaj se bo to zgodilo, poglejte drugo številko hibridnega ARM-a. Na primer, že veste, da se bo 3/1 ARM prvič prilagodil po treh letih. Vendar druga številka pomeni, da se bo prilagodila enkrat na leto. Kljub temu obstaja nekaj orožij, ki se bodo prilagodili vsaki dve leti, šest mesecev ali celo vsak mesec po prvotni prilagoditvi - čeprav je slednja redkejša.

Ali je obrestna mera ali plačilo omejeno?

Omejitev vaše obrestne mere ali plačila pomeni, da se lahko v določenem časovnem obdobju zviša le za določen znesek. Pravzaprav obstajajo različne vrste omejitev, ki so namenjene temu, da se plačilo ali obrestna mera drastično povišata v kratkem času, tudi če obrestne mere naraščajo.

Omejitev obrestne mere

Omejitve obrestne mere so v dveh okusih: življenjska doba in zgornja meja periodičnega prilagajanja.

• Vseživljenjska omejitev preprečuje, da bi obrestna mera vedno presegla določeno stopnjo (ta meja je lahko precej visoka).
• Omejitev občasnega prilagajanja preprečuje, da bi se v določenem časovnem obdobju stopnja previsoko dvignila. Na primer, vaša obrestna mera je lahko omejena na 0,5% na leto, ne glede na to, koliko se je indeks dvignil. Vendar nekateri ARM-ji ne bodo postavili zgornje meje pri prvi prilagoditvi, temveč pri naknadnih prilagoditvah.

Pomembno opozorilo je, da se lahko obrestna mera še naprej prilagaja, če se indeks v enem letu preseže znesek zgornje meje v enem letu, tudi če se indeks od prejšnje prilagoditve ni premaknil..

V zgornjem primeru si predstavljajmo, da se je indeks v enem letu zvišal za 1,5%, vendar bo na tej ravni ostal naslednjih nekaj let. V 1. letu se vaša obrestna mera poveča za 0,5%, oziroma znesek, ki ga bo dopuščala omejitev občasnega prilagajanja. Nato se bo v dveh in treh letih obrestna mera zvišala za 0,5%, dokler se obrestna mera ne bo ujemala z indeksom in zneskom marže.

Nadstropje obrestne mere

Nekateri ARM-ji imajo "najnižjo" obrestno mero, pod katero obrestna mera ne more preseči. Z drugimi besedami, tudi če se obrestne mere bistveno znižajo, se vaša nova stopnja morda sploh ne bo znižala. Razlog je v tem, da bi lahko bila „zgornja meja“ obrestna mera, ki je veljala v določenem obdobju, ali obrestna mera, ki ji je bila najprej prilagojena. Previdno preverite svoje papirje in preverite, ali imate obrestno mero, ki se bo le zvišala.

Plačilne kapice

Tako kot zgornja meja obrestne mere tudi zgornja meja plačila prepreči, da bi se vaše plačilo kadarkoli preveč povečalo. Omejitve plačil bodo v dolarskih zneskih (npr. Mesečno plačilo se lahko poveča le za 200 USD vsako leto) ali v odstotkih (npr. Mesečno plačilo se lahko poveča le za 10% vsako leto).

Poleg tega se bo vaše novo plačilo primerjalo s plačilom v prejšnjem letu, ne s prvotnim. Na primer, če je vaša zgornja meja plačila vsako leto 10% in ste prvotno plačevali 1.000 USD na mesec, se lahko prilagojeno plačilo poveča na največ 1.100 USD v prvem letu, 1.210 USD v drugem in 1.331 USD v tretjem.

Omejitve plačil običajno delujejo neodvisno od omejitve obrestne mere. Tudi če obrestna mera močno naraste, to ne pomeni nujno, da bo vaše plačilo. Po drugi strani pa to obresti še vedno dolgujete in le-ta bo upoštevana v višini vaše hipoteke. To je znano kot negativna amortizacija (glej spodaj).

Pravzaprav se morda niti ne zavedaš, da se dogaja. Če pa se vaša obrestna mera zviša, plačilo pa ne, se bo posojilo vsak mesec verjetno zvišalo, namesto da bi se znižalo. Nekateri ARM-ji imajo klavzulo, ki bo v celoti odstranila plačilno omejitev, ko trenutno stanje posojila za določen znesek preseže prvotno stanje posojila. To pogosto povzroči velik skok plačil. Da bi se izognili tej situaciji, vsak mesec preglejte svojo hipotekarno izjavo in se prepričajte, da se stanje vašega posojila ne poveča in ali vaše plačilo ustreza obrestim, ki vam jih zaračunamo.

Različne vrste orodij

Poleg hibridnega ARM obstajajo tudi drugi manj pogosti tipi. Če jih ne razumete, lahko to resno vpliva na vaše finančno zdravje, kreditne sposobnosti in splošno kakovost življenja.

1. ARM-ji samo za obresti

ARM samo za obresti vam omogoča, da vsak mesec plačate samo obresti za posojilo, ne da bi plačevali nobeno glavnico. To znižuje plačilo, vendar nič ne pomaga, da bi ustvarili pravičnost ali se približali dokončno lastništvu vašega doma. To vrsto posojila pogosto uporabljajo vlagatelji, ki doma ne nameravajo ohraniti dlje časa, ali lastniki stanovanj, ki pričakujejo, da bi si svoj dom v nekaj letih bolje privoščili..

Vendar pa je najem takšnega posojila lahko tvegano poslovanje, saj se večina hipotek, ki so samo za obresti, sčasoma ponastavi in ​​od vas zahteva tudi odplačilo glavnice. Ko se to zgodi, seveda plačilo drastično naraste. Če imate ali razmišljate o takšnem posojilu, razumejte, kako in kdaj se prilagodi, da se v celoti amortizira.

2. Negativne amortizacijske hipoteke

"Negativna amortizacija" je domišljen izraz za hipoteko, kjer vsak mesec plačujete manj kot zapadle obresti. To pomeni, da se vaše posojilo poveča, ker se na posojilo dodajo neplačane obresti. Te hipoteke so bile pogosto zlorabljene med stanovanjskim razcvetom, ker so plačila razumljivo nizka.

Če pa stanje posojila postane previsoko, se hipoteka ponastavi in ​​plačila drastično poskočijo. Pred stanovanjskim razcvetom so večino negativnih amortizacijskih hipotek uporabljali samo vlagatelji ali hišni plačniki. Ta posojila so preprosto recept za katastrofe za večino lastnikov stanovanj.

3. Hipoteka za plačilo ali Pick-a-Pay

Hipoteka "pick-a-pay", znana tudi kot hipoteka z možnostjo plačila, je dokaj nova vrsta posojila, ki se zdi prilagojena, da ustvarja težave. Te hipoteke so bile zelo priljubljene, ko so cene stanovanj drastično naraščale, saj so ljudem omogočile vstop v več hiš za manj denarja. Večina teh posojil ponuja več možnosti plačila vsak mesec in če plačate vsaj najmanjše plačilo, ne boste privzeti.

Običajno lahko izbirate med plačilom vseh obresti plus nekaj glavnice, samo plačilom obresti ali plačilom zneska, ki je manjši od obresti, nabranih v tem mesecu. Lahko si predstavljate, da večina ljudi izbere najmanjše plačilo, kar pomeni, da lahko neplačane obresti sčasoma močno posojilo narastejo. Potem, ko stanje posojila doseže določeno točko (pogosto 20% več od prvotne razlike), se hipoteka ponastavi in ​​plačila drastično narastejo.

Hipoteke, ki so bile prevzete s plačilom, so bile pogosto prodane ljudem, ki niso bili obveščeni, da bi plačilo minimalnega plačila povzročilo rast njihovega posojila. Čeprav so te vrste hipotek lahko odlično orodje za vlagatelje, ponavadi niso primerne za ljudi, ki nameravajo biti dlje časa v svojem domu. Če imate vsak mesec hipoteko z različnimi možnostmi plačila, natančno preberite svojo posojilno dokumentacijo in hipotekarno izjavo, da ugotovite, koliko morate plačati, da se stanje posojila zniža namesto navzgor.

Prednosti in slabosti orožij

Te prednosti in slabosti na splošno veljajo za večino orožij, vendar pazljivo preučite svoje dokumente, da preverite, ali veljajo za posojilo, ki ga razmišljate ali ne..

Prednosti

1. Nižji zaključni stroški. Pomembna korist ARM-ov je, da so pogosto cenejše od hipoteke s stalno fiksno obrestno mero.
2. Nižje fiksne obresti. Če ima ARM obdobje s fiksno obrestno mero, je ta stopnja običajno nižja od obrestne mere za trajno fiksno hipoteko s fiksno obrestno mero.
3. Obsežno obdobje fiksnih obresti. Ker mnogi ljudje pet let sploh ne hranijo iste hipoteke, vam lahko 5/1 ARM da veliko časa za prodajo ali refinanciranje vašega doma, ne da bi se vaša začetna stopnja kdaj prilagodila. To pomeni, da bi lahko prihranili denar pred nižjimi stroški zapiranja in sčasoma z nižjimi obrestnimi merami - še posebej, če obrestna mera ostane nizka ali upada.
4. Vam pomaga, da se kvalificirate za večji dom. Ker je začetno plačilo pogosto nižje od hipoteke s stalno fiksno obrestno mero, se lahko lažje kvalificirate za večje posojilo. Mnogi ljudje, ki dobijo ARM, so prvi kupci stanovanj, ki pričakujejo, da bodo v petih letih zaslužili več denarja kot zdaj. V resnici je ARM lahko odlična odskočna deska v lastništvo doma, saj je razmeroma poceni in ga je enostavno izpolniti..

Slabosti

1. Pomanjkanje doslednosti pri plačilih. Ko se obrestna mera prilagodi, lahko oteži pripravo proračuna, še posebej, če se vaša stopnja prilagaja vsak mesec ali šest mesecev.
2. Obrestne mere se lahko zvišajo. V hibridnem ARM-ju je obrestna mera v določenem obdobju pogosto umetno nizka. Tudi če se obrestne mere ne spremenijo veliko, se lahko plačilo še vedno poveča, ko se obrestna mera ponastavi. Če bi se obrestne mere zvišale, bi se lahko vaša stopnja zvišala na zgornjo mejo, kar lahko v nekaterih primerih povzroči negativno amortizacijo.
3. Lahko se odpovedujete nizki fiksni obrestni meri. Čeprav bo obrestna mera za ARM na začetku nižja od 30-letne fiksne hipoteke, se bo ponastavila. Če se obrestne mere zvišajo pred refinanciranjem, lahko 30 let zamudite nižjo obrestno mero.
4. Bolj verjetno je, da imajo skrite težave. Žal se hipotekarni ponudniki ne izkazujejo kot najbolj etična skupina in ponavadi zlorabljajo nekatere hipoteke, na primer ARM. Z drugimi besedami, morali boste poskrbeti, da vam ne bo manjkalo ničesar v drobnem tisku in da boste razumeli pogoje posojila, na primer delovanje marže, plačila in omejitve obresti ter obrestne mere. Številni lastniki domov so se zaradi tovrstnih posojil znašli v vroči vodi in celo v stečaju.

Končna beseda

Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero so se v zadnjih letih močno povečale, predvsem zaradi nižjih stroškov in obrestnih mer. Vendar so bili tudi resno zlorabljeni. Kljub temu pa je hipoteka z nastavljivo obrestno mero, ki je prilagojena tako, da ustreza vam in vašim finančnim potrebam, lahko zelo koristna, če se zavedate vseh pogojev hipoteke.

Poleg tega pri izbiri katere koli hipoteke, še posebej ARM, upoštevajte svojo osebno situacijo in namen. Če na primer pričakujete, da boste v svojem domu živeli več let in so obrestne mere ves čas najnižje, ARM morda ne bo imel smisla za vas. Seveda boste v prvih nekaj letih prihranili nekaj denarja, vendar je verjetno, da boste pri refinanciranju plačali več z višjo obrestno mero..

Vzemite si čas za razumevanje in primerjavo trgovin s hipotekami in upoštevajte, katere funkcije so za vas najpomembnejše. Pred podpisom vedno temeljito preglejte posojilno dokumentacijo, da zagotovite pravo hipoteko in se izognete pastem in dragim napakam.

Ste se odločili za hipoteko z nastavljivo obrestno mero? Zakaj ali zakaj ne?